LE NOUVEL IMPOT SUR LA FORTUNE IMMOBILIERE, L’IFI - SUIS-JE REDEVABLE DU NOUVEL IFI ?

BIENS SOUMIS A L’IFI A COMPTER DE 2018

Une assiette restreinte à l’immobilier :

Nouveauté instituée par la loi de Finances pour 2018, l’IFI.

Sont taxables à l’IFI :

• Les biens immobiliers, détenus directement ou indirectement,  qu’ils soient ou non productifs de revenus.

Sont visés les immeubles non bâtis, les immeubles bâtis, les immeubles en cours de construction et les droits réels immobiliers (usufruit, droit d’usage, droit du preneur d’un bail à construction),

• Les actions et parts de sociétés ou d’organismes détenues par le redevable, à hauteur de la fraction de la valeur représentative des biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l’organisme (quel que soit le nombre de niveaux d’interposition),

Sont cependant exclus du calcul de ce ratio, les biens immobiliers qui se rattachent à l’activité opérationnelle de la société qui les détient.

Ne sont pas inclus dans l’assiette de l’IFI les titres détenus dans une société opérationnelle (activité commerciale, industrielle, artisanale, agricole ou libérale) si les biens immobiliers détenus par cette société sont affectés à l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale,

• Les titres détenus en unités de compte sur des contrats d’assurance rachetables sont inclus dans l’assiette d’ lIFI, à hauteur de la fraction de la valeur représentative d’actifs immobiliers compris dans les unités de compte.

SEUIL D’IMPOSITION A L’IFI :

Seuil d’imposition est inchangé : patrimoine immobilier d’une valeur nette d’au moins 1 300 000 €.

Le barème reste inchangé par rapport aux règles applicables en matière d’ISF.

BIEN EXONERES :

Sont exonérés :

• Tous les autres biens productifs ou non productifs ;

•  L’immobilier affecté à l’activité professionnelle du redevable.

A ce titre, les locaux d’habitation loués en meublé sont exonérés pour les loueurs en meublées professionnels (conditions : inscription au registre du commerce et des sociétés ; recettes tirées de l’activité de location meublée supérieures à 23 000 € ; et représentent plus de 50% des revenus du foyer fiscal) ;

• Les placements financiers, y compris les investissements dans les SCPI (la « pierre papier ») sous certaines conditions ;

• Les bois et forêts, baux ruraux  long terme, parts de groupements forestiers ;

•  Les œuvres d’art, l’or, les bijoux ;

• Le numéraire ;

• Sont aussi exonérés de l’IFI les actionnaires minoritaires (taux de détention  inférieur à 10%) de sociétés ayant une activité opérationnelle (industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale).

A ce titre, sont concernés par l’exonération notamment, les marchands de biens, lotisseurs, les personnes donnant en location un établissement industriel ou commercial muni du mobilier ou matériel nécessaire à son exploitation, les holdings animatrices.

En revanche les participations de moins de 10% dans des sociétés qui ne sont pas des sociétés opérationnelles (sociétés civiles, SCPI et FPI) ne sont pas concernées par cette exonération et sont donc soumises à l’IFI.

S’agissant des petits porteurs investissant dans une société d’investissement immobilière cotée (SIIC), ils sont exonérés de l’IFI si le seuil de détention est  inférieur à 5% du capital et des droits de vote.

EVALUATION DES BIENS :

Les règles actuelles applicables à l’ISF restent inchangées. Et l’abattement de 30% au titre de la résidence principale reste applicable.

Pour l’évaluation des titres de sociétés, le redevable doit d’abord déterminer la valeur vénale de ses titres, puis appliquer le coefficient de taxation correspondant au ratio immobilier de la société.

FORTES LIMITATIONS DU PASSIF DEDUCTIBLE :

Pour le calcul de l’assiette soumise à l’IFI, sont déductibles les dettes existantes au 1^er janvier de l’année d’imposition correspondant à des actifs imposables et à proportion de leur valeur imposable.

Les dépenses déductibles pour le calcul de l’IFI sont les suivantes :

• Dépenses d’acquisition de biens ou droits immobiliers,

• Dépenses de réparation et d’entretien,

• Dépenses d’amélioration, construction,

• Impositionsdues à raison de l’actif imposable (taxe foncière ; droits de donation ou de succession pour les immeubles acquis par suite d’une donation ou d’une succession) mais pas les impositions dues à raison des revenus générés par les biens (l’impôt sur le revenu n’est pas déductible).

L’impôt sur le revenu et les contributions sociales sont exclus des dépenses déductibles,

• Dépenses d’acquisition des parts ou actions, au prorata de la valeur des actifs immobiliers imposables,

• Les emprunts bancaires contractés par le redevable

Existence de clauses  « anti-abus »

La loi limite fortement les dépenses déductibles :

• Pour la valorisation des parts ou actions de sociétés, le compte courant d’associé n’est pas déductible,

• Les prêts contractés par le redevable (ou un membre de son foyer fiscal) auprès d’une société contrôlée par lui,

• Les prêts contractés par l’intermédiaire d’une société auprès du redevable ou d’un membre de son foyer fiscal,

• Les prêt in fine (remboursement du capital au terme du contrat) ne sont pas déductibles intégralement, mais sont déductibles à hauteur du montant correspondant à la somme des annuités correspondant au nombre d’années restant à courir jusqu’au terme prévu,

• Lorsque le patrimoine taxable excède 5 millions d'euros et que le montant total des dettes admises en déduction excède 60 % de cette valeur, le montant des dettes excédant ce seuil n'est admis en déduction qu'à hauteur de 50 % de cet excédent, mais sous réserve d'apporter la preuve que cet endettement n'a pas  été contracté dans un objectif principalement fiscal.

Par exemple, si les dettes représentent 80% de la valeur taxable, le montant admis en déduction sera de 70%.

DISPOSITIF DE REDUCTION D’IMPOT AU TITRE DES DONS :

Seule est maintenue la possibilité pour le redevable de déduire de l’impôt, 75% du montant des dons au profit de certainsorganismes d’intérêt général, dans la limite de 50 000 €.

Il n’existe donc plus qu’une seule déduction d’impôt au titre des dons.

Fini la réduction ISF-PME qui est supprimée.

Attention, les dons ouvrant droit à l’avantage fiscal sont ceux effectués entre :

la date limite de dépôt de la déclaration de l’année précédant celle de l’imposition et la date de dépôt de la déclaration de l’année d’imposition (la date limite est désormais la date de dépôt de la déclaration de revenus comportant le détail du patrimoine taxable à l’IFI).

OBLIGATIONS DECLARATIVES DE L’IFI :

Les obligations déclaratives de l’IFI sont unifiées pour tous les contribuables (quel que soit le montant du patrimoine taxable).

L’IFI est désormais déclaré en même temps que la déclaration des revenus n°2042.

Les redevables de l’IFI devront :

-   mentionner le montant de la valeur brute et de la valeur nette taxable de leur patrimoine sur leur déclaration de revenus n°2042,

-   et détailler la composition et la valorisation des biens taxables sur des annexes à joindre à cette déclaration.

Pour les non-résidents qui ne déposent pas de déclaration de revenus n°2042, ces derniers resteront soumis à l’obligation de remplir une déclaration d’IFI spéciale (dont la date sera précisée prochainement).

La déclaration de l’IFI devra comprendre le détail du patrimoine et du passif, et ce, quel que soit le montant de l’actif net taxable.

L’IFI serasystématiquement recouvré via un avis d’imposition.

L’IFI ne sera donc plus payé au mois de juin (comme pour l’ancien ISF, pour certaine catégorie de contribuables) mais courant septembre lors de la réception de l’avis d’impôt sur le revenu et d’IFI.

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